北京商住限购|张大伟:投资者将面临巨大风险

2017-03-27频道:雄安房产
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中国网·地产中国讯 传闻已久的商改住产品限购终于大棒落下,3月26日晚,权威公众号《京房字》发布了北京商改住产品限购的具体公告,其中,主要内容包括开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,但是个人购买需满足以下条件,一是名下在京无住房和商办类房产记录的;二是在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。此外,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为:

首先:目前市场在售的商办类物业将只能销售给企业:而企业持有和购买、再转让将有非常高的税费成本。

其次:已经入市的商办类项目,也就是过去多年已经被交易的二手房,也全部被严格调控,这是历史第一次,虽然可以销售给个人,但必须符合在京无房且有连续社保或者个税,这也就是说,北京过去的二手房公寓或者商办,购买条件比住宅更严格。这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。

第三:严格约束贷款条件,也就是说这些商办项目将不可能做个人购房贷款,必须全款。

第四:目前市场上,商办类物业大约有50-60%是直接销售给个人的类居住类物业,另外还有40%左右的办公类产品,虽然不居住也大部分作为居住用途,这种情况下,市场成交有可能出现50%以上的跌幅,而价格很可能在未来如果持续严格执行有30%以上的跌幅。

第五:这种情况下,调控房价的压力并不是最大,压力最大的其实是人口调控。预计将对人口疏解有巨大推动力。

第六:这一政策的再次升级,非常明显的抑制了市场的公寓成交,抑制的影响超过了住宅限购升级影响,北京这一针对商办类物业的调控可以说是317一系列楼市调控后的又一重磅升级,处于全国最严格调控措施,其他城市很可能开始新一轮全面封堵商住政策潮。而因为住宅限购导致的之前购买商住的投资需求很可能面临巨大的投资风险。